Es gibt genügend Alternativen
Drei gute Gründe, die Finger vom Betongold zu lassen!
Die Nachfrage nach guten Immobilien übersteigt das Angebot. Wer um sein Geld fürchtet, kauft eine Immobilie. Schließlich habe sich das „Betongold“ in den letzten Jahrzehnten noch immer als ein sicherer Hafen erwiesen. Doch stimmt das wirklich? Eine vermeintliche sichere Immobilienanlage sollte keinesfalls den Blick auf Alternativen, wie Aktien, Fonds oder Indexfonds verstellen.
Wo liegt das Problem?
Wer derzeit hofft, er werde für sein Geld Zinsen bekommen, ist Optimist oder sehr agil. Das Schreckgespenst der „Strafzinsen“ macht die Runde. Wer spart, zahlt praktisch drauf. Da scheint es naheliegend, sein Geld in Immobilien zu investieren. Anlass dafür ist mithin, dass die Hypothekenzinsen historisch niedrig sind und sich auch Personen mit geringem Einkommen eine Immobilie leisten können. Wer 100.000 Euro für zwei Prozent Zinsen leihen kann, zahlt im Monat gerade mal noch 166,66 Euro Zinsen. Eine damit zu finanzierende Wohnung mit ca. 50 qm Wohnfläche, die in einer Großstadt ohne Weiteres 500 € Miete bringt, deckt den Kapitaldienst locker ab. So weit, so gut. Doch ein Immobilienkauf hat seine Tücken. Es gibt gute Gründe, die Finger vom Betongold zu lassen.
Grund 1: Niedrige Zinsen, überteuerte Immobilienpreise
Wir leben in einer Marktwirtschaft. Die niedrigen Hypothekenzinsen haben automatisch dazu geführt, dass das Angebot an Immobilien immer knapper wird. Die Konsequenz besteht zwangsläufig darin, dass die Immobilienpreise nach oben geschossen sind. Auch für einfache Immobilien werden heute Preise bezahlt, die vor wenigen Jahren, als die Hypothekenzinsen noch höher lagen, völlig utopisch gewesen wären. Teils werden Immobilien gekauft, deren Bausubstanz und Mietrendite nicht mehr im angemessenen Verhältnis zum Kaufpreis stehen.
Lag der Quadratmeterpreis für eine Wohnung in München im Jahr 2010 noch bei 8,99 Euro, müssen laut einer Postbank Studie in 2015 bereits 15,99 Euro bezahlt werden. Gleichzeitig sind aber die Einkommen nicht gleichermaßen angewachsen. Während in München für den Kauf einer 100-Quadratmeter Wohnung im Jahr 2010 noch das neunfache durchschnittliche Pro-Kopf-Jahreseinkommen genügte, ist in 2015 bereits das 15-fache erforderlich. Kritiker weisen darauf hin, dass offensichtlich eine Immobilienblase entsteht, die irgendwann platzt.
Grund 2: Die Mietrendite stimmt nicht
Wer eine Wohnung kauft und finanziert und anschließend an einen Mieter vermietet, geht davon aus, dass die Miete den Kapitaldienst abdeckt. In Zeiten niedriger Hypothekenzinsen ist dies sicher der Fall. Dabei wird aber unterstellt, dass die Mieten regelmäßig und fortlaufend fließen und der Mieter in der Lage ist, die Miete zuverlässig zu zahlen. Genau darin liegt ein Problem.
Es gibt in Deutschland immer mehr einkommensschwache Arbeitnehmer oder Arbeitnehmer, die arbeitslos werden oder infolge einer Scheidung in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Zwangsläufige Folge ist dann oft, dass sie die Miete nicht mehr bezahlen können und in Zahlungsverzug kommen. Im ungünstigsten Fall verbleibt ein Mieter über Monate hinweg in der Wohnung und muss umständlich im Wege einer Räumungsklage hinaus geklagt werden. Erweist er sich dann auch noch endgültig als zahlungsunfähig, muss der Immobilieneigentümer den Mietausfall und damit den kompletten Kapitaldienst aus eigener Tasche bezahlen. Verfügt der Eigentümer über keine ausreichende Liquidität, riskiert er, dass die Wohnung in die Zwangsversteigerung gerät. Erfahrungsgemäß werden Immobilien zu erheblich geringeren Beträgen zwangsversteigert, als es ihrem Verkehrswert entspricht. Den Schaden trägt der Eigentümer.
Grund 3: Schrottimmobilien sind kein Fundament für eine Kapitalanlage
Gerade weil die Nachfrage nach Immobilien sehr hoch ist, werden verstärkt Immobilien angeboten, deren Bausubstanz und Mietrendite mindestens kritisch zu sehen sind. Im ungünstigsten Fall handelt es um eine Schrottimmobilie. Schrottimmobilien zeigen oft erst auf den zweiten Blick ihr wahres Gesicht, wenn nach kurzer Zeit der Mieter keine Miete mehr zahlt, das Dach undicht wird, Küche und Bad Schimmel aufweisen und ein hoher Sanierungsbedarf ansteht. Immobilien dieser Art sind kaum mehr verkäuflich und belasten die Liquidität des Eigentümers auf Jahre hinaus. Hat sich der Verkäufer anlässlich des Verkaufs verpflichtet, die Immobilie zu sanieren, gibt es viele Fälle, in denen der Bauträger vorher in Insolvenz gerät und es dem Käufer überlassen bleibt, die Sanierung fertig zu stellen und aus eigener Tasche zu zahlen. Oft ist der wirtschaftliche Ruin von Immobilie und Käufer damit vorgezeichnet.
Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Entsteht Sanierungsbedarf am Gemeinschaftseigentum, müssen alle Eigentümer für die Kosten aufkommen. Kommt ein Eigentümer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach, haften die anderen Eigentümer für den Zahlungsausfall. Das Risiko ist kaum kalkulierbar.
Was ist zu tun?
Die Investition in Immobilien sollte also nur unter großem Vorbehalt beurteilt werden. Wer noch nie etwas mit Immobilien zu tun hatte, sollte eher die Finger davon lassen. Er bleibt immer darauf angewiesen, dass andere für ihn die Arbeit machen und zuverlässig arbeiten. Immerhin gibt es genügend Alternativen.
Deutschland ist eine boomende Wirtschaftsnation. Es gibt eine Vielzahl florierender Unternehmen mit hervorragender Wirtschaftskraft. Es sollte also naheliegend sein, Aktien dieser Unternehmen zu kaufen und von deren wirtschaftlichem Erfolg zu profitieren. Wer den Aufwand scheut, sich mit einzelnen Aktien und Unternehmen auseinanderzusetzen, kann leicht in Aktienfonds investieren. Er streut damit nicht nur mögliche Verluste, sondern überträgt die Aufgabe, die richtigen Aktien auszuwählen, einem professionellen Fondverwalter. Für den Anleger genügt es, sich am Jahresende über seine Gewinnabrechnung zu freuen.
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